Flipping-urile arată întotdeauna atât de grozav pe reality-TV-ul și este fără îndoială că acele emisiuni, comprimate în segmente de 60 de minute, au contribuit la popularitatea acestei tendințe de investiții imobiliare. În realitate, răsturnarea proprietăților aflate în dificultate poate fi exaltantă, dar poate duce și la un dezastru financiar.
Deci, este o pandemie globală momentul potrivit pentru a lua în considerare intrarea în afacerea de răsturnare a casei? Sau aceasta este cea mai gravă greșeală pe care o poți face?
Ratele de întoarcere la domiciliu sunt scăzute
Potrivit unui nou raport realizat de ATTOM Data Solutions, răsturnarea caselor este în creștere și în scădere, în funcție de statisticile la care te uiți. De exemplu, în doar al treilea trimestru al anului 2022-2023 (ultimul trimestru pentru care datele erau disponibile în momentul publicării), 57.155 de case unifamiliale și apartamente au fost răsturnate. Acest raport se ridică la 5,1% din totalul vânzărilor de locuințe din acel trimestru, potrivit raportului.
Este o mulțime de flipping, până când considerați că, în al doilea trimestru al anului 2022-2023, flip-urile au reprezentat 5,7% din totalul vânzărilor la domiciliu. Și în al treilea trimestru al anului 2022-2023, flip-urile au reprezentat 5,5% din totalul vânzărilor la domiciliu.
Aceasta înseamnă că ratele de întoarcere la domiciliu sunt în scădere și, potrivit raportului, această tendință este consecventă în peste 90% din piețele locale (148 din 159 de zone metropolitane).
Cele mai mari scăderi trimestriale au fost în următoarele zone metropolitane:
- Killen, Texas (-44,5%)
- Savannah, Ga. (-43 la sută)
- York, Penn. (-42 la sută)
- Greeley, Colo. (-41,5%)
- Springfield, Massachusetts (-39,8 la sută)
Alte orașe cu scăderi trimestriale - de la 39,1 la 37% - includ Raleigh, NC; Atlanta; Kansas City, Mo .; San Diego; și Rochester, N.Y.
Cu toate acestea, unele zone au văzut de fapt o creștere a ratelor de întoarcere la casă. Cele mai mari creșteri au avut loc în următoarele zone:
- Davenport, Iowa (+18,5 la sută)
- Hilton Head, S.C. (+16,8 la sută)
- Scranton, Penn. (+12,2 la sută)
- Amarillo, Texas (+10,9 la sută)
- Kalamazoo, Mich. (+7,7 la sută)
Întoarcerile de întoarcere la casă sunt în creștere
În timp ce rata flip-urilor scade, profiturile au fost de fapt mari, potrivit raportului. În al treilea trimestru al anului 2022-2023, casele răsturnate s-au vândut pentru un profit brut de 73.766 USD, comparativ cu 69.000 USD în al doilea trimestru al anului 2022-2023 și 61.800 USD în al treilea trimestru al anului 2022-2023. Aceasta este cea mai mare rentabilitate a investiției din primul trimestru al anului 2022-2023, care a înregistrat un ROI de 48%.
Aceste marje de profit au fost consistente în 104 din cele 159 de zone metropolitane analizate. Cele mai mari marje de profit au fost în următoarele domenii:
- Brownsville, Texas (182,9 la sută)
- Austin, Texas (176,4 la sută)
- Waco, Texas (157,4 la sută)
- Springfield, Mo. (145,3 la sută)
- Savannah, Ga. (143,6 la sută)
Alte orașe cu creșteri mari ale marjei de profit anuale - de la 74 la 54% - includ Raleigh, NC; Phoenix; Kansas City, Mo .; și Las Vegas.
Cu toate acestea, în unele domenii s-au înregistrat scăderi ale rentabilității investițiilor care se întorc acasă. Cele mai mari scăderi au fost în următoarele domenii:
- Corpus Christi, Texas (77%)
- Hilton Head, S.C. (72,9 la sută)
- Boulder, Colorado (69,1 la sută)
- Wilmington, NC (58,9%)
- South Bend, Ind. (54,1 la sută)
Timpul mediu de răsucire crește
Raportul arată, de asemenea, că este nevoie de mai mult timp pentru a răsturna case în timpul pandemiei. În al treilea trimestru al anului 2022-2023, timpul mediu pentru finalizarea tranzacțiilor a fost de 192 de zile. În al doilea trimestru al anului 2022-2023, timpul mediu a fost de 184 de zile, iar în al treilea trimestru al anului 2022-2023, a fost de doar 184 de zile.
De fapt, media celui de-al treilea trimestru din 2022-2023, de 192 de zile, a fost cea mai lungă perioadă medie din ultimii 17 ani (începând cu al treilea trimestru al anului 2003).
De ce ar trebui să intrați în joc
Deci, este acesta un moment bun pentru a vă scufunda degetele de la picioare în piața de răsturnare a casei? Henry Angeli III, proprietarul caselor Henry Buys Homes din Jacksonville, Florida, consideră că este un moment minunat să răstoarnă casele. „Există un inventar redus din cauza creșterii cererii ca urmare a scăderii ratelor dobânzilor ipotecare”, spune el. „Toată lumea încearcă să valorifice aceste rate mai mici, ca urmare a creșterii puterii de cumpărare, în special pe piața mea din Jacksonville.”
Entuziasmul său este împărțit de Luke Smith, fondatorul We Buy Property In Kentucky, care consideră că acum este un moment mai bun ca oricând pentru a intra în afacere. Smith indică, de asemenea, niveluri scăzute de inventar, rezultând o cerere mare. „Materialele pentru finalizarea unei renovări sunt mai scumpe, deoarece prețurile au crescut din cauza deficiențelor lanțului de aprovizionare din cauza pandemiei, dar valorile proprietăților se apreciază rapid”, explică Smith. „Cererea puternică a făcut ca valorile proprietăților să se tranzacționeze într-un ritm record și prețuri mai ridicate, ceea ce este excelent pentru schimbarea casei.”
Smith avertizează împotriva plății excesive pentru a intra pe piața de flipping a casei. „În caz contrar, dacă poți gestiona cu ușurință un proiect, poți ieși înainte.”
De ce nu ar trebui să intri în joc
Cu toate acestea, nu toată lumea este atât de optimistă în ceea ce privește succesul noilor începători în afacerea de răsturnare a casei. „Există„ profituri record ”chiar acum, deoarece piața caselor a explodat din cauza COVID-19 și a crescut exponențial în trecut, pe când era piața când au fost achiziționate pentru prima dată casele de astăzi”, spune Ryan Serhant, un broker imobiliar și costar pe Bravo Listare în milioane de dolari New York. „Dar acea deltă nu va dura”, avertizează el. „În afacerea de răsturnare a casei, câștigi bani când faci tu Cumpără; nu intrați astăzi în afaceri în funcție de locul în care sunt casele vânzarea la-acesta este calea înapoi. "
Jonathan Faccone, membru administrator și fondator al Halo HomeBuyers din Bridgewater, New Jersey, își exprimă, de asemenea, prudență în ceea ce privește noii veniți. "Chiar dacă piața imobiliară generală este bună acum și marjele de profit sunt mai mari decât au fost, nu aș recomanda oamenilor să intre în această afacere chiar acum." Și el oferă trei motive pentru care:
1. Este extrem de dificil să găsești oferte bune pentru noii investitori.
„Piața este deja saturată de mulți investitori cu experiență care caută oferte cu marja de profit potrivită în acestea.” Faccone spune că este incredibil de greu pentru investitorii noi să concureze dacă nu sunt dispuși să plătească mai mult pentru aceeași casă. „Dacă trebuie să plătiți în exces pentru a intra într-un proiect, veți asuma un risc mai mare de a pierde bani atunci când totul este gata”.
2. Pandemia face mai dificilă renovarea proprietăților.
Pentru a obține un profit, Faccone spune că scopul este întotdeauna să fie în interiorul și în afara proiectului în cel mai scurt timp posibil. „Acest lucru vă va asigura că vă maximizați potențialul de profit, reducând în același timp alte riscuri, cum ar fi cheltuielile excesive pentru renovări sau să nu vă atingeți prețul de vânzare proiectat.” Cu toate acestea, din moment ce localitățile funcționează într-un ritm lent (și adesea cu personal redus), el spune că inspecțiile, autorizațiile de construcție etc. durează mai mult. „Aceasta este o problemă, deoarece pe măsură ce durează proiectul crește, costurile de transport vor crește, ceea ce va reduce profiturile.” El spune că ceea ce este și mai periculos este că piața se poate schimba și, dacă acest lucru se întâmplă în timp ce susțineți un proiect, ar putea fi dezastruos.
3. A devenit mai greu să analizăm o afacere bună din cauza pandemiei.
„Cheia pentru a răsturna cu succes casele este cumpărarea la prețul corect, ceea ce necesită evaluarea corectă a unei case pentru a determina pentru ce se poate vinde”. Într-un mediu perfect, Faccone spune că este greu de evaluat ARV-ul casei (după valoarea reparației), dar spune că COVID-19 determină ajustarea rapidă a prețurilor. „Devine greu de prognozat exact ce va fi ARV atunci când sunteți gata să introduceți casa pe piață și devine mai mult un joc de ghicire decât o decizie de investiție calculată.” El recomandă să așteptați până când piața se stabilizează înainte de a intra.