Ah, o casă de vacanță retrasă, liniștită, departe de mulțimea nebună …
Dar nu suficient de departe pentru a fi departe de IRS. Regulile fiscale care se aplică veniturilor din închirieri dintr-o casă de vacanță pe care le utilizați pentru propriile vacanțe tocmai s-au complicat.
Piața caselor de vacanță tocmai se deschide pentru acest an și, dacă tendințele se mențin, va fi un blockbuster. Cu prețurile la domiciliu care se scurg de-a lungul fundului, mulți oameni se învârt în jurul destinațiilor de vacanță în căutarea de chilipiruri. Sondajul Asociației Naționale a Agenților Imobiliari din 2012 privind investitorii și cumpărătorii de case de vacanță a raportat că vânzările de case de vacanță au crescut cu 7% anul trecut și acum reprezintă 11% din vânzările de case. (Spre deosebire de acestea, vânzările de locuințe primare au scăzut cu 15,5% în 2011.)
Dar regulile IRS nu sunt o zi la plajă.
Regulile emise la sfârșitul anului 2011 complică și mai mult modul în care trebuie să alocați zile „personale” și „comerciale” în care încercați să anulați o parte din casa dvs. de vacanță deoarece ați închiriat-o.
Potrivit Janet Hagy, contabil public certificat din Austin, TX, definiția utilizării „personale” include acum familia și orice membru al unei companii holding pe care ați fi creat-o, astfel încât să puteți împărtăși proprietatea asupra proprietății.
Vă gândiți la un schimb de locuințe fără taxe, astfel încât să puteți să vă concedați ieftin în altă parte? Gândiți-vă din nou: swapurile sunt, de asemenea, considerate „uz personal”, chiar dacă percepeți chirie. Și dacă plătiți mai puțin decât chiria de piață prietenilor, veți rămâne blocați pentru a face diferența față de impozitul.
Aceasta se adaugă la o formulă de utilizare deja complicată. În mod tradițional, o a doua casă este considerată drept „proprietate personală” dacă o ocupați timp de 14 zile anual sau 10% din zilele din anul fiscal. Dar dacă proprietatea este închiriată pentru 15 sau mai multe zile, atunci trebuie să prorateți orice deduceri sau pierderi. Desigur, toate acestea se încurcă și mai mult dacă împărtășești proprietatea.
Înainte de a vă scufunda într-o achiziție tentantă:
- Examinați implicațiile impozitului și fluxului de numerar cu contabilul dvs., mai ales dacă vă gândiți că casa se va „plăti singură” prin venituri din închiriere.
- Analizați costurile de transport ale proprietății, inclusiv impozitele pe proprietate, asigurările și îngrijirea pe distanțe lungi în afara sezonului.
- Consultați-vă cu consilierul dvs. de investiții pentru a vedea dacă adăugarea proprietății la portofoliul dvs. va suprapondera proporția recomandată de bunuri imobiliare din mixul dvs. de active.
- Examinați propunerile de proprietate comună, având în vedere cel mai rău caz. Dacă un alt proprietar nu își poate îndeplini obligația, proprietarii rămași vor fi obligați să ridice slăbiciunea, iar veniturile din închiriere pot sau nu să ofere scutire după impozite.
Citiți mai multe de la Banii contează luni:
Chiriile de astăzi pentru casele de ieri
Credite fiscale pentru eficiența energetică
De ce este atât de aglomerat Home Depot?