Î: Închiriez de șapte ani, economisesc bani pentru o plată în avans și, în sfârșit, sunt gata să cumpăr o casă proprie. Dar nu am nici o idee despre cât va dura și încerc să programez alte evenimente mari, cum ar fi vacanța mea. Există o modalitate ușoară de a estima? Cât durează să cumperi o casă?
A: Felicitări pentru trecerea de la chiriaș la proprietar! Potrivit lui Jeannie Heinen, broker asociat pentru agenții imobiliari Four Seasons din McPherson, Kansas și membru al Asociației naționale a agenților imobiliari, vor dura aproximativ 30 până la 60 de zile de la momentul în care faceți o ofertă pentru o casă până la momentul încheierii tranzacției. și primești cheile.
O serie de pași sunt implicați în procesul de cumpărare a locuințelor. În timp ce timpul necesar pentru a le finaliza variază, casa nu va fi a ta până când ultima nu va fi eliminată din listă. Acești pași includ:
- Facand o oferta pe casa.
- Negocierea termenilor contractului.
- Acceptarea ofertei.
- După efectuarea unei evaluări.
- Programarea inspecțiilor.
- Abordarea reparațiilor descoperite în timpul inspecțiilor.
- Primirea aprobării împrumutului.
- Verificarea titlului proprietății.
- Închiderea-ședința în timpul căreia vânzătorul este plătit și casa este a ta.
Dacă lucrați cu o agenție imobiliară, un agent se va asigura că toți pașii sunt finalizați în timp util. Aceasta este cea mai bună opțiune pentru majoritatea cumpărătorilor, în special pentru prima dată.
Data de încheiere a contractului stabilește scena.
Când faceți o ofertă pentru o casă, agentul dvs. va introduce data de închidere anticipată, în funcție de cât de mult crede că va dura până la finalizarea pașilor de mai sus. Când vânzătorul acceptă oferta dvs. (de obicei în termen de 72 de ore), agentul dvs. și agentul care îl reprezintă pe vânzător încep să lucreze pentru a finaliza toți pașii înainte de data de închidere.
Diferitele tipuri de împrumuturi afectează cât durează închiderea.
„Cu un împrumut convențional, puteți închide adesea în 30 de zile”, spune Heinen. Alte tipuri de împrumuturi durează mai mult până la închidere, „de obicei între 45 și 60 de zile”.
- Împrumut convențional: Dacă aveți un credit bun, un istoric solid de muncă și o plată în avans, creditorul dvs. vă va sugera probabil un împrumut convențional. Acest tip de împrumut este de obicei emis la nivel local și, dacă totul merge așa cum era planificat, veți primi cheile casei dvs. în 30 de zile.
- Împrumut FHA: Dacă nu puteți obține un împrumut convențional, fie pentru că avansul dvs. este prea mic, fie pentru că creditul dvs. nu este de top, este posibil să vă calificați în continuare pentru un împrumut asigurat de Administrația Federală pentru Locuințe. Un împrumut FHA durează 45 - 60 de zile până la închidere.
- Împrumut pentru dezvoltare rurală: Împrumuturile RD, emise prin intermediul Departamentului Agriculturii al Statelor Unite (USDA), sunt disponibile pentru persoanele cu venituri limitate care locuiesc în comunități rurale sau suburbane. Împrumuturile RD necesită acte suplimentare și pot dura până la 60 de zile până la închidere.
- Împrumut VA: Doar veteranii, membrii Gărzii Naționale, rezerviștii și membrii activi se califică pentru împrumuturile la domiciliu emise prin Administrația Veteranilor. Similar cu împrumuturile RD și FHA, împrumuturile VA necesită documente suplimentare, care pot împinge închiderea la 60 de zile.
O evaluare este crucială pentru încheierea până la data contractului.
Creditorul dvs. necesită o evaluare profesională a casei pe care o cumpărați pentru a vă asigura că merită prețul pe care îl oferiți, astfel încât programarea unei evaluări este unul dintre primele lucruri pe care le va face agentul dvs.
Abordarea problemelor descoperite în timpul inspecțiilor poate împinge data de închidere înapoi.
Cu excepția cazului în care cumpărați o casă „așa cum este”, creditorul dvs. va dori una sau mai multe inspecții pentru a determina starea solidității structurale a casei și a elementelor mecanice, cum ar fi instalațiile sanitare, cablurile și HVAC. În plus, unii creditori vor necesita o inspecție a termitelor. Dacă sunt descoperite probleme, creditorul dvs. vă poate cere dvs. sau vânzătorului să le remediați înainte de închidere. În funcție de tipurile de reparații necesare, acest lucru ar putea împinge înapoi data de închidere.
Necesitatea de a vinde o casă curentă înainte de a cumpăra una nouă ar putea încetini închiderea.
Atunci când cumpărătorii aflați în această situație fac o ofertă pentru o casă, se adaugă adesea o clauză la contract, conform căreia achiziția casei noi este condiționată de cumpărătorii care își vând casa existentă. Aceasta se numește „contingență” a contractului. Dacă vânzătorul acceptă tranzacția fără a pune o limită pentru cât timp cumpărătorul trebuie să vândă casa, data de închidere ar putea fi respinsă la nesfârșit, în cazul în care casa cumpărătorului nu se vinde rapid.
Obțineți aprobarea prealabilă pentru un împrumut înainte de a începe să vă uitați la case.
Unul dintre obstacolele în calea închiderii unei case este aprobarea împrumutului. „Dacă cumpărătorul este aprobat în prealabil”, spune Heinen, „este un lucru mai puțin de care să vă faceți griji”. Obținerea aprobării prealabile implică creditorul să-ți analizeze creditul și starea financiară și apoi să te aprobe să cumperi o casă până la o sumă stabilită, pe baza veniturilor și cheltuielilor tale curente. Deși aprobarea prealabilă nu este obligatorie, vă crește șansele de închidere până la data contractului sau mai devreme, dacă ambele părți sunt de acord.
Factorii imprevizibili pot întârzia închiderea.
În timp ce majoritatea tranzacțiilor de cumpărare de locuințe se desfășoară fără nicio eroare, datorită agenților imobiliari care lucrează cu creditori, evaluatori, agenți de asigurări de titluri și inspectori pentru a se asigura că totul se face, pot apărea situații neprevăzute și pot deraia o închidere. Complicații, cum ar fi descoperirea unui drept de retenție asupra proprietății, probleme cu titlul sau reparațiile convenite care nu sunt finalizate, pot întârzia închiderea până când problemele au fost soluționate.
În majoritatea cazurilor, închiderea se va face conform programului.
Atâta timp cât cumpărați o casă listată la o agenție imobiliară și lucrați cu un agent care vă reprezintă interesele, nu ar trebui să existe întârzieri. Agenții au experiență în menținerea la timp a tuturor pașilor din procesul de cumpărare a locuințelor.