Începând cu cel de-al doilea război mondial, guvernul federal a avut mâna în promovarea și sprijinirea locuințelor la prețuri accesibile prin facturi GI și finanțare cu dobândă redusă. Aceste politici și subvenții au fost foarte eficiente pentru a ajuta la returnarea IG-urilor și a altor cumpărători de case pentru prima dată să intre în primele lor case. Dar, odată cu creșterea economică rapidă și Baby Boom, subvențiile federale tradiționale singure nu au reușit să țină pasul cu decalajul tot mai mare de accesibilitate. Familiile au nevoie de locuri de trai sigure și decente. Comunitățile au nevoie de o ofertă adecvată de locuințe, la toate nivelurile de preț, iar întreprinderile au nevoie de locuințe accesibile pentru forța lor de muncă.
Accesibil la cumpărare
Guvernul federal definește accesibilitatea locuințelor ca fiind costuri de locuință care nu depășesc 30% din venitul gospodăriei. Costurile de locuință sunt definite ca chirie sau principiu, dobândă, impozite și asigurări combinate (PITI). Dacă presupunem că obțineți un venit mediu din 2002 de 43.318 USD (recensământul SUA), nu veți cheltui mai mult de 1.083 USD pe lună pentru costurile de locuință. Acum, dacă presupunem, de asemenea, că achiziționați o casă la prețul mediu din 2002 de 158.300 USD (Asociația Națională a Agenților Imobiliari), ar trebui să veniți cu o plată în avans de 28.890 USD pentru a achiziționa acea casă și să respectați în continuare definiția „accesibil . ” Desigur, există și alți factori care influențează această tranzacție, inclusiv rata ipotecii, termenul (durata) împrumutului, punctele și costurile de închidere. Modificați oricare dintre acești factori, iar avansul sau plățile lunare ar putea crește sau reduce. Și când luați în calcul punctele și costurile de închidere, cheltuielile totale de numerar la închidere ar depăși 33.000 USD! Conform definiției guvernamentale, această casă poate fi accesibilă, dar cu atât de mulți bani necesari în avans, ar fi accesibil pentru dvs. să cumpărați?
Accesibil de construit
Un factor major al accesibilității este costul producției de locuințe. Grupurile de constructori susțin adesea - iar statisticile guvernamentale susțin aceste afirmații - că construcția de case duce în mod tradițional națiunea în afara recesiunii. Nu este de mirare când considerați că construcția locuințelor beneficiază nu numai de meserii, ci și de producție, servicii profesionale și chiar transporturi. Dar cererea de locuințe noi poate provoca lipsuri de forță de muncă și materiale. Întârzierile cauzate de condițiile meteorologice sau permise se adaugă și la costuri, iar aceste costuri sunt transferate cumpărătorului. Constructorii de case noi funcționează de obicei pe marje de profit net destul de restrânse de 5% până la 10%, astfel încât chiar și o mică creștere a costurilor poate reduce drastic profitul unui constructor și poate crește costurile de locuință pentru cumpărători.
Un constructor cu experiență îl poate ajuta pe cumpărătorul de locuințe să reducă costurile prin designul atent și selectarea materialelor. Acest proces se numește „inginerie valorică” și, în calitate de cumpărător, este în interesul dumneavoastră să găsiți un constructor care să-l înțeleagă pe deplin. Dar, deși industria clădirilor beneficiază cu siguranță de inovațiile în materie de materiale și metode, constructorul independent nu este, în general, capabil să aibă un impact semnificativ asupra accesibilității globale a locuințelor. Gândiți-vă în acest fel: un conac de 750.000 de dolari, în centrul său, este construit cu esențial aceleași materiale ca o fermă cu trei dormitoare de 125.000 de dolari. Prețul umflat nu este doar finisajele.
Reducerea costurilor de locuință
Una dintre modalitățile cheie de a atinge accesibilitatea este creșterea densității locuințelor. Reglementările privind utilizarea terenurilor la nivel federal, de stat și local pot avea un impact extraordinar asupra accesibilității locuințelor. Reglementările privind zonele umede, de exemplu, elimină suprafețe mari de teren de pe piața imobiliară, reducând oferta. Regulile locale de zonare care necesită parcele de cinci acri pentru fiecare casă unifamilială adaugă, de asemenea, presiune aprovizionării cu terenuri. Există anumite costuri fixe pentru dezvoltarea oricărei parcele de teren, inclusiv planificarea amplasamentului și autorizațiile, drumurile, energia electrică, canalizarea și apa. Toate aceste costuri trebuie incluse în prețul de vânzare al locuințelor construite pe colet. Dacă zonarea sau alte reglementări limitează parcela la construirea unei case, toate aceste costuri de dezvoltare vor trebui suportate de acea singură casă, ceea ce face ca prețul să crească. Dacă reglementările de zonare permit o densitate mai mare de locuințe - mai multe case pe parcelă - constructorul poate distribui costurile de dezvoltare a terenului pe toate unitățile de locuințe, astfel încât aceeași casă ar costa de fapt mai puțin să construiască și să cumpere.
Politica de locuință pentru accesibilitate
Guvernele locale intervin, de obicei, atunci când o penurie de locuințe la prețuri accesibile începe să dăuneze vitalității comunității. În multe zone ale țării, lucrătorii esențiali precum poliția, pompierii, lucrătorii medicali și profesorii nu își pot permite să locuiască în comunitățile în care lucrează. Unele municipalități oferă acum subvenții și alte stimulente pentru a reduce decalajul de accesibilitate și pentru a atrage lucrătorii mai aproape de locurile lor de muncă. Alte măsuri utilizate de guvernele locale și de stat includ mandatele de accesibilitate a locuințelor și ordonanțele de zonare incluzive.
În Massachusetts, de exemplu, Actul 40B este un statut al statului care impune fiecărei municipalități din stat să aibă o politică de locuință cu scopul de a avea cel puțin 10% din fondul său de locuințe la prețuri accesibile pentru persoanele care câștigă 80% sau mai puțin din venitul mediu al zonei (AMI). Astfel de măsuri pot necesita ca dezvoltatorii să crească densitatea locuințelor pentru a utiliza mai eficient terenul disponibil. Unele reguli impun dezvoltatorilor să facă un anumit procent din locuințele pe care le construiesc la prețuri accesibile. Actul 40B a fost unul dintre primele astfel de statut din țară și a fost parțial responsabil pentru crearea a aproximativ 18.000 de unități de locuințe care îndeplinesc acest nivel de accesibilitate. Maine a urmat exemplul cu o lege similară. Astăzi există o listă tot mai mare de state, în fiecare zonă a țării, cu legislație existentă sau în așteptare care promovează și / sau impune accesibilitatea locuințelor.
Există, de asemenea, o serie de organizații și programe nonprofit care abordează în mod specific accesibilitatea locuințelor. Trusturile comunitare de terenuri (CLT), de exemplu, sunt de obicei entități private, nonprofit, care asigură subvenții și donații pentru achiziționarea de terenuri și locuințe pentru o accesibilitate pe termen lung. Majoritatea CLT-urilor vând casele, dar dețin terenul „în încredere” prin închirieri de terenuri pe termen lung proprietarului casei. Majoritatea contractelor de leasing CLT necesită un fel de limitare a capitalului propriu, astfel încât, atunci când casa este vândută, aceasta va rămâne accesibilă pentru următorul cumpărător. Alte organizații includ Habitat for Humanity, NeighborWorks, agențiile de stat pentru finanțarea locuințelor și autoritățile locale pentru locuințe. Un program federal relativ nou, administrat prin intermediul autorităților locale de locuințe, permite chiriașilor eligibili să își folosească tichetele de locuințe din secțiunea 8 pentru a cumpăra o casă. Băncile locale și creditorii ipotecari au adesea cele mai recente informații despre programele de împrumut pentru cumpărătorii pentru prima dată.
Studiu de caz: Fondurile comunitare de terenuri economisesc locuințe
Orașul Burlington, un oraș de aproximativ 40.000, este cel mai mare oraș din Vermont. În ciuda economiei sale stabile și a farmecului orașelor mici, Burlington are partea sa de probleme legate de orașele mari: chiriile mari, proprietarii absenți, fondul de locuințe îmbătrânit și salariile care rămân în urma costurilor crescute ale locuințelor. În 1984, liderii orașelor și susținătorii locuințelor au înființat Burlington Community Land Trust (BCLT), primul CLT finanțat municipal. Astăzi este cel mai mare CLT din SUA, cu peste 2.500 de membri.
Un CLT este o organizație comunitară controlată democratic care achiziționează terenuri și clădiri și deține terenul în încredere pentru binele comunității mai mari. În ceea ce privește locuințele la prețuri accesibile, acest model elimină costul terenului din ecuația locuință-cost, făcând astfel casa mult mai accesibilă. În plus, fondul funciar oferă un contract de închiriere pe termen lung (de obicei 99 de ani), regenerabil proprietarului. În schimb, cumpărătorii de case sunt de acord să limiteze prețul locuinței dacă și când decid să o vândă. În multe cazuri, CLT primește prima opțiune de a răscumpăra casa la un preț stabilit de formulă. Proprietarii de case primesc mai puțină capital din vânzare, dar această limitare asigură că casa va fi accesibilă pentru următorul cumpărător.
În medie, o locuință BCLT pentru prima dată este accesibilă oamenilor, cu 62% din venitul mediu al zonei. La revânzare, locuința medie BCLT este accesibilă pentru persoanele care câștigă 57 la sută din AMI, însă vânzarea aduce proprietarilor un câștig net de capital de peste 6.000 de dolari.
Limitarea capitalului propriu ar fi putut fi o idee radicală în urmă cu 20 de ani, dar modelul a devenit general. Când Burlington Community Land Trust a fost înființat în 1984, existau doar o mână de CLT-uri. Astăzi există peste 160 în 34 de state și altele în Canada și Marea Britanie.