A fost o încercare nereușită de reducere a dimensiunii pentru o plată mai mică a casei, care l-a determinat pe Joseph Cortez, agent imobiliar din Corpus Christi, TX, să devină proprietar.
„Eu și soția mea am început să construim o casă pentru că eram însărcinate cu primul nostru copil”, explică el. „În încercarea de a ne retrograda plata, am construit o casă cu 300 de metri pătrați mai mică decât cea actuală. Dar, în acest proces, am avut mai multe întârzieri meteorologice, iar construcția a durat mai mult decât era de așteptat. Soția mea a rămas mai însărcinată și ea și casa trebuiau să fie în același timp. ”
Când Cortezii s-au gândit să se mute cu un nou-născut, au fost copleșiți, așa că și-au pus noua casă pe piață. Dar nu a fost atât de ușor de vândut pe cât sperau. După o mare parte din interes, dar fără oferte, cuplul a fost întrebat dacă ar permite cuiva să închirieze pentru un an, apoi să cumpere casa. „Am luat-o”, spune el. „Câștigăm aproximativ 15 USD pe lună în profit.”
Circumstanțele pot fi diferite, dar povestea este aceeași pentru proprietarii de case din întreaga țară. Pe măsură ce piața continuă să spargă, unii care sperau să vândă se trezesc acum transformându-se în proprietari reticenți.
Decizia de a-ți închiria casa
Decizia de a-ți închiria casa poate fi una dificilă, atât emoțional, cât și financiar.
Decideți dacă pierderea pe care ați lua-o prin vânzarea casei pentru mai puțin decât datoriți acum este mai mare decât orice pierdere pe care ați suporta-o în timp ce o închiriați, spune Bret Holmes, președintele Advanced Management Group, o companie de administrare a proprietăților cu sediul în Las Vegas. „Trebuie să calculezi dacă vrei să vinzi astăzi, ce fel de pierdere ai lua”, spune el. „Atunci ia în considerare cât de mult vei pierde în decalajul dintre câtă chirie aduci și cât timp vrei să o închiriezi”. De exemplu, dacă aveți un flux de numerar negativ de 100 USD în fiecare lună, vă închiriați casa și credeți că o veți închiria timp de doi ani, veți pierde 2.400 USD pe casă în perioada respectivă. Dacă este mai mult decât veți pierde vândându-l în pierdere, probabil că este mai bine să îl rezolvați, explică Holmes. În caz contrar, spune el, închirierea are sens.
Din punct de vedere emoțional, desigur, există un alt set de probleme. „Creează legături emoționale și îngreunează să vezi pe cineva să nu aibă grijă de proprietate la fel de mult ca și cândva proprietarul”, spune Cortez. Trebuie să faceți un pas înapoi și să îl priviți obiectiv pentru a fi un proprietar mai bun.
Cunoaște-ți legile locale
Primul lucru pe care ar trebui să-l faceți dacă decideți să închiriați este să vă cercetați legile locale. Pentru unele zone, poate fi necesar să aveți o licență de afaceri dacă doriți să vă închiriați casa.
„A trebuit să obținem o licență de afaceri de la guvernul din Washington, DC, când ne-am închiriat proprietatea”, explică Bronagh Hanley, care a devenit proprietar când s-a mutat din DC în Coasta de Vest împreună cu soțul ei, iar cuplul a decis că nu doresc să-și vândă casa la care munciseră atât de mult timp atât de mult. Dar Hanley nu a anticipat dificultățile legate de obținerea documentului. „A durat pentru totdeauna”, a spus ea. „Au avut reparații aleatorii pe care doreau să le facem, existau o taxă substanțială și au trebuit să programeze un inspector să vină la casă”. Întregul proces a durat aproximativ o lună și Hanley spune că acest lucru ar trebui să fie avut în vedere de potențialii proprietari / proprietari de case, deoarece nu numai că vă poate perturba programul, ci este și epuizant din punct de vedere emoțional.
Proprietarii potențiali trebuie, de asemenea, să se educe cu privire la legile privind oportunitățile egale de locuință, spune Braun Mincher, președinte și broker de conducere al Aggie Real Estate LLC și Aggie Commercial LLC din Fort Collins, CO. „Dacă faceți ceva de genul de a percepe un depozit mai mare, animal de companie, este o practică destul de standardă și nu ar fi considerată discriminare ”, explică el. „Dar, evident, nu vă puteți schimba practicile în funcție de rasă, sex, credință, cultură, religie sau altceva de genul acesta. Trebuie să se bazeze pe riscul dvs. real. ”
Găsirea prețului corect al chiriei
A decide ce să percepi pentru chirie poate fi dificil, spune Mincher, deoarece de multe ori suma pentru care ai putea închiria o proprietate nu este într-adevăr legată de ceea ce ar trebui să poți vinde proprietatea.
„Este greu de înțeles pentru mulți oameni, pentru că vor să plătească acea plată ipotecară”, spune Holmes.
Și, deși cât de mult plătiți, banca va calcula oarecum ceea ce percepeți, este esențial să faceți cercetări cu privire la ceea ce închiriază case similare, la fel cum ați privi proprietățile comparative atunci când stabiliți un preț cerut pentru vânzări .
„Bineînțeles că doriți să aruncați o privire realistă asupra PITI-ului dvs. (principalul, dobânzile, taxele și costurile de plată a asigurărilor) dacă aveți o plată la domiciliu, ceea ce fac majoritatea oamenilor”, spune el. „Dar trebuie să luați în considerare și ce va suporta piața în termeni de chirie.” Mincher spune că, dacă ați cumpărat o casă la înălțimea pieței, probabil că nu veți plăti o plată de 1.200 USD dacă toate celelalte case similare închiriază cu 900 USD pe lună.
Un alt factor de luat în considerare este asigurarea. Veți plăti mai mult pentru asigurarea unei case pe care o închiriați, în ciuda faptului că nu asigurați conținutul, ci doar structura. Sunați la compania de asigurări a proprietarilor de case și discutați-le despre orice creștere a tarifelor care va rezulta din schimbarea statutului dvs. de reședință în casă, astfel încât să vă puteți da seama că în prețul pe care îl veți percepe un chiriaș.
Și pentru proprietarii de case care au plătit o primă pentru blaturile din granit, lemnul tare superb sau bucătăria din oțel inoxidabil, există mai multe vești proaste. Aceste funcții suplimentare nu se traduc neapărat în prețuri mai mari ale chiriei. „Este posibil să aveți mai puține locuri libere din cauza acestor lucruri, dar discutați cu chiriașii, nu cu cumpărătorii”, explică Mincher. „Nu le pasă la fel de mult de frumoasa ta amenajare. Deci, a afla ce să taxezi este o provocare. ”
Cum ar trebui să se confrunte provocarea proprietarul mediu care se gândește la închiriere? „Trebuie doar să verificați ziarele și anunțurile online și să vă dați seama de ceea ce este o casă din gama dvs. de prețuri pe o rază de aproximativ trei mile”, spune Holmes. Alte surse bune de informații includ un broker sau agent imobiliar de încredere; dacă aveți o relație bună cu cineva din domeniul imobiliar, acesta vă poate oferi sfaturi utile.
Găsirea chiriașilor potriviți
După ce ați stabilit prețul casei dvs. și ați avut interesul unui potențial chiriaș, este esențial să efectuați diligența necesară pentru a verifica persoana sau persoanele cărora le veți încredința casa.
„Pe cont propriu, oamenii își pot verifica angajarea contactând un angajator actual”, spune Holmes. „Obțineți cote de salariu pentru a vă asigura că fac ceea ce spun că fac. De asemenea, efectuați o verificare a istoricului de închiriere. Sunați la proprietarii anteriori și vedeți ce fel de informații puteți obține ”.
De asemenea, luați în considerare externalizarea unora dintre procesul de screening pentru închiriere. „Dacă o persoană dorește să efectueze o examinare completă, procesul este destul de intens, pentru că devii practic o agenție de raportare a creditelor”, spune Holmes. Din acest motiv, proprietarii de case ar trebui să ia în considerare privirea companiilor care finalizează procesul de screening pentru chiriași pentru dvs., spune el. Vor face verificări de credit, verificări de evacuare, verificări de antecedente penale și alte verificări similare.
O companie de screening pentru chiriași este modul în care Hanley și-a găsit primii chiriași. „Am angajat o companie de administrare a închirierii pentru a găsi chiriașii, deoarece aceștia aveau abilitățile și resursele necesare pentru a face verificări de credit și de fond”, spune ea. „Le-am plătit un procent din chiria primei luni pentru serviciile lor. A meritat banii, deoarece am ajuns la un cuplu de contabili din Wisconsin care erau cei mai buni chiriași! ”
Ești gata să fii proprietar?
Odată ce chiriașii dvs. sunt la locul lor, datoria principală ca proprietar este să mențineți proprietatea. Dar dacă locuiți într-un alt oraș, stat sau chiar țară, cum vă descurcați atunci când o țeavă se sparge sau aerul condiționat moare la mijlocul lunii august?
„Îi sfătuiesc pe oameni să pună la punct un program de garanție pentru locuințe”, spune Holmes. „Lucrurile vor merge prost - întotdeauna. Un program de garanție la domiciliu previne o cheltuială imensă din buzunar atunci când se întâmplă. "
Majoritatea programelor de garanție la domiciliu au o primă pe care o plătiți o dată pe an. Apoi, de fiecare dată când ceva nu merge bine, pe care asigurarea proprietarului dvs. nu o va acoperi - cum ar fi o mașină de spălat vase care se scurge sau un frigider care nu se va răci - sunați la compania de garanție a locuinței. Veți plăti o „coplată”, de obicei între 50 și 60 USD, iar compania de garanție pentru locuințe preia restul filei de reparații.
Cu toate acestea, dacă nu doriți să plătiți prima inițială a garanției pentru locuințe, angajați un bărbat. „Ieșirea în afara zonei de confort poate costa mai mulți bani decât reparatorii”, spune Cortez. „De multe ori merită să angajezi un expert. Găsiți un om bun, care să fie de încredere. ”
Managementul banilor
În timp ce procesul de închiriere și gestionare a unei proprietăți poate fi cuprinzător pentru proprietarii novici, tratarea banilor și a cenților este un factor important.
• Asigurare: Discutați cu compania dvs. de asigurări despre închirierea proprietății dvs., spune Mincher. „Veți transfera acoperirea dvs. din politica proprietarului unei case într-o politică de investiții imobiliare, care va acoperi structura reală, dar nu și conținutul”, spune el, adăugând că este critic că proprietarii arăta clar chiriașilor lor că acoperirea lor nu protejează bunurile sau răspunderea chiriașului. „Politicile chiriașilor sunt atât de ieftine”, spune el. „Aproape că îi facem pe chiriașii să le obțină. Practic îi ducem la biroul de asigurări. ”
• Impozite: Acest lucru poate fi complicat pentru proprietar / proprietari. Dacă intenționați să vindeți proprietatea în următorii câțiva ani, probabil că doriți doar să vă deduceți impozitele pe proprietate așa cum ați face în mod normal. Dar dacă îl transferați într-o investiție imobiliară adevărată și nu intenționați să vindeți pentru o vreme, pot exista și alte beneficii fiscale. Puteți deprecia proprietățile de închiriere, spune Mincher, care reprezintă un beneficiu fiscal real, deoarece prețurile locuințelor ar trebui să se aprecieze. „Dacă o proprietate este deținută în scopuri de investiții și generați venituri din închiriere, puteți deprecia proprietatea”, explică el. Deși cel mai bine este să consultați un contabil, el explică faptul că proprietățile rezidențiale sunt amortizabile pentru 27-1 / 2 ani. „Așadar, dacă dețineam 50 de proprietăți de închiriere, pot deprecia în medie 10.000 de dolari pe an pentru fiecare; adică 500.000 de dolari pe an în deduceri fiscale pe care le primesc pentru care nu a trebuit niciodată să scriu un cec. "
• Colectarea depozitelor și chiriei: Luați depozitul de garanție al chiriașului și deschideți un cont bancar separat pentru acesta, spune Mincher. „Rețineți pe cont că este un cont„ de încredere ”, ceea ce înseamnă că dețineți banii altcuiva”, spune el, explicând că, din moment ce este un depozit, iar chiriașul ar trebui să-l recupereze în totalitate sau în cea mai mare parte dacă îl menține acordul lor, este cu adevărat al lor bani, nu ai tăi. Mincher spune că înființarea unui alt cont pentru chirie este, de asemenea, o idee bună. „Aveam 20 de chiriași la ușa mea în fiecare lună care așteptau să le plătesc chiria”, spune el. „Dar am venit cu un sistem în care le trimit acum o factură și un certificat de depunere, iar ei își pot depune chiria la orice sucursală a băncii mele în fiecare lună, în loc să încerce să vină la mine acasă să o facă.” El sugerează, de asemenea, să creeze o schiță automată, astfel încât chiriașii să poată alege să își retragă chiria din cont în fiecare lună. „Aproape orice bancă poate înregistra acest lucru”, spune el.
• Returnarea depozitelor: Nu puteți colecta doar un depozit de 2.000 USD și apoi decideți să returnați 1.500 USD din acesta atunci când chiriașul se mută, spune Mincher. „Trebuie să le trimiteți o detaliere detaliată”, spune el. Odată ce chiriașul dvs. se mută, asigurați-vă că apelați toate companiile de utilități cu care chiriașul dvs. a avut servicii pentru a vedea dacă există facturi restante. Dacă da, deduceți acest lucru din depozit, spune Mincher, împreună cu o listă detaliată și detaliată a eventualelor reparații pe care va trebui să le faceți.
Aspecte juridice: protejarea intereselor dvs.
Indiferent cât de mult ai avea încredere în chiriașul tău, nu face afaceri niciodată pe baza unei strângeri de mână și a unui acord vorbit.
„Obținerea unui contract de închiriere bun este foarte, foarte important atât pentru proprietarii începători, cât și pentru cei cu experiență”, spune Mincher, care recomandă să faceți o întâlnire cu un avocat imobiliar pentru a vă examina documentele înainte de a semna pe cineva. S-ar putea să coste puțin mai mult, dar este un preț demn de plătit atunci când considerați că consecințele unui contract de leasing au rămas. Un avocat imobiliar local ar trebui să cunoască legile privind închirierea, care pot varia de la o municipalitate la alta. Puteți consulta, de asemenea, cu companiile de administrare a proprietății, cu departamentul de locuințe din zona dvs. sau cu consiliul de agenți imobiliari local pentru sfaturi mai puțin formale.
„În acest fel puteți afla dacă există formulare sau atașamente care trebuie să facă parte dintr-un contract de închiriere, deoarece dacă nu știți despre acestea, pot exista unele consecințe destul de cumplite”, spune Mincher, adăugând că în colegiu în orașul Fort Collins, unde locuiește și închiriază proprietăți, proprietarii trebuie să aibă, de asemenea, un formular de divulgare a ocupării. „Acest lucru a venit de la oameni care înghesuiau mai mulți copii de la facultate într-o singură casă”, spune el. „Acum chiriașii trebuie să semneze un formular care să recunoască că orașul are o regulă conform căreia nu pot locui într-o singură casă mai mult de trei persoane fără legătură”. Dacă acest formular lipsește, spune Mincher, proprietarul poate fi amendat cu 1.000 de dolari o zi .
În afară de amenzi puternice, Mincher spune că există câteva formulare care sunt necesare pentru a face valabil un contract de închiriere. „De exemplu, dacă o casă are autorizație de construcție înainte de 1979, trebuie să aveți una dintre dezvăluirile de vopsea pe bază de plumb EPA ca parte a contractului de închiriere, sau este total nul ," el explica.
Și, deși sperați la cele mai bune împreună cu chiriașii dvs., Holmes spune că este înțelept să vă pregătiți pentru cele mai rele. "Asigurați-vă că toate legile statului sunt abordate, astfel încât, dacă trebuie să evacuați pe cineva, aveți legea de partea dvs.", spune el, adăugând că o consultare cu un avocat imobiliar este cea mai bună modalitate de a rezolva acest lucru. „Dacă nu o faceți și mergeți la o procedură de evacuare și există o lacună pe care ați ratat-o în contractul de închiriere, cineva ar putea ajunge să locuiască în casa dvs. fără chirie.
Managementul proprietatii
Angajarea unei companii de administrare a proprietății poate lua o mare parte din dureri de cap din închirierea locuinței dvs. dacă o alegeți pe cea potrivită. Companiile de administrare vor lua de obicei o parte din chiria fiecărei luni în schimbul gestionării verificării, colectării chiriei, reparațiilor și a altor aspecte de gestionare a proprietarilor de zi cu zi.
Administratorii imobiliari vor prelua probabil un procent din chiria lunară - de la 10 la 15 la sută este obișnuit - sau vor prelua taxele în avans, uneori la fel ca chiria din prima lună. „Pe măsură ce proprietarii noștri încep, 10% din chiria lor lunară este probabil o mare parte din acea nucă”, spune Mincher. „Spune-le plata (PITI) este de 950,00 USD pe lună și închiriază (casa) pentru 1.000,00 USD. Dacă o gestionează singuri, probabil vor face ca aceste numere să funcționeze, dar dacă pun un manager imobiliar, acum primesc doar 900 USD în chirie. ”
Companiile de administrare se vor ocupa de examinarea chiriașilor, rapoartele de credit și alte verificări înainte ca chiriașul să se mute. Dar trebuie să alegeți compania sau persoana potrivită. „Alegeți pe cineva care este mai orientat spre management decât vânzări”, spune Holmes. „Mai ales dacă doriți doar să recuperați cât mai mulți bani posibil până când piața revine. Dacă nu aveți pe cineva care are experiență în închirierea unei case, ar putea sta pe piața închirierii mai mult decât ar trebui. "