Știi ce ai plătit pentru casa ta și cât costă casa de alături. Știi ce ai pus în renovări. Dar ceea ce s-ar putea să nu știți este cât de mult este dispus să finanțeze un creditor dacă casa dvs. este de vânzare, dacă sunteți pe piață pentru a refinanța sau dacă vă gândiți să adăugați o linie de credit home equity (HELOC). Aici intervine o evaluare. Evaluările pot fi folosite și pentru a împărți proprietatea în timpul unui divorț sau a unei decizii patrimoniale, pentru a determina valoarea unei locuințe pentru a elimina asigurarea ipotecară sau pentru a stabili o valoare în scopuri fiscale.
În tranzacțiile imobiliare, evaluatorii determină valoarea justă de piață a unei proprietăți, care este cel mai probabil preț pentru care s-ar vinde pe o piață liberă. Creditorul folosește apoi aceste informații pentru a determina cât de mult poate împrumuta proprietății, indiferent dacă este vorba de o vânzare directă, de o refinanțare sau de o acțiune pentru locuințe. Dacă nu sunteți familiarizați cu procesul de evaluare, vă ajută să vedeți cum ajung profesioniștii la cifrele care ajută creditorii să ajungă la o cifră. Iată o privire la modul în care funcționează.
Cele elementare
Întrucât guvernul controlează modul în care sunt efectuate evaluările, acestea sunt inundate în reglementări. Ca regulă generală în vânzarea unei locuințe, evaluatorul este angajat de către creditor, iar creditorul transmite costul cumpărătorului, de obicei în taxa de aplicare. În cadrul unei refinanțări sau la obținerea unui capital propriu, proprietarul locuinței plătește pentru evaluare.
Un evaluator compară prețul de vânzare al unei case cu cel al caselor similare care s-au vândut recent în aceeași zonă. Acestea se numesc comparabile. Deși nu există o regulă stabilită, atunci când un creditor este de acord să finanțeze o ipotecă, el dorește să vadă un minim de trei comparabile. Evaluatorii încearcă să facă o comparație de la măr la măr. De exemplu, un evaluator nu ar contrasta o fermă de 1.700 de metri pătrați cu un Cape Cod cu două etaje, de două ori mai mare decât dimensiunea.
Costul unei evaluări variază în funcție de regiune, dar un cumpărător ar trebui să se aștepte în mod rezonabil să adauge 300 $ la 500 $ la costurile de închidere. Un proprietar care refinanțează sau adaugă o a doua ipotecă poate fi rugat să plătească taxa în avans.
Valori estimative pentru evaluări
John Bredemeyer de la Realcorp, o firmă de evaluare Omaha, spune că evaluarea nu este o analiză a prețului de vânzare convenit, ci o opinie a valorii proprietății. „Prețul este partea pe care cumpărătorul și vânzătorul sunt de acord și poate fi la fel ca, mai mare sau mai mică decât valoarea de piață”, spune el. Evaluarea, pe de altă parte, este o estimare a prețului cel mai probabil pe care ar primi-o proprietatea condiții normale de piață și este folosit pentru a determina câți bani proprietarul poate împrumuta cu casa ca garanție.
Un evaluator imobiliar inspectează proprietatea, dar acest pas nu este același cu inspecția unei locuințe comandată de un cumpărător. Un evaluator estimează valoarea unei case, în timp ce un inspector analizează starea sa fizică. Atât un evaluator, cât și un inspector verifică interiorul casei, dar un evaluator este acolo pentru a verifica numărul și tipurile de camere, planul etajului, suprafața pătrată, vârsta, starea generală și facilitățile enumerate. Un evaluator poate măsura încăperile și lotul, observând locația, precum și defecte evidente. Inspectorii raportează atât problemele mari, cât și cele mici. De exemplu, în timp ce un evaluator nu verifică prizele electrice pentru a se asigura că funcționează, un inspector ar face-o.
Evaluarea este prea scăzută, acum ce?
Ce se întâmplă dacă proprietatea evaluează mai puțin decât suma pe care o sperați? Bredemeyer spune că puteți contesta evaluarea prezentând informații suplimentare. Luați în considerare ca agentul dvs. imobiliar să alcătuiască un pachet de elemente comparabile care vă cântăresc favoarea sau să evidențieze facilități care ar fi putut fi trecute cu vederea. Nu există nicio garanție că veți primi o ajustare la evaluare, dar merită încercat.
Evitați problemele potențiale
În loc să vă loviți cu o evaluare redusă, evitați tipurile de probleme care descurajează vânzările. De exemplu, dacă nu ați obținut permisele corespunzătoare atunci când ați remodelat sau ați adăugat o adăugare acasă, este posibil să aveți o problemă.
În multe cazuri, munca nepermisă poate opri vânzarea unei case mai repede decât ciocanul cu un cui. Cum vă puteți da seama dacă o adăugare este permisă în mod corespunzător dacă nu ați adăugat-o? Aruncați o privire la schițele înregistrate la biroul dvs. de impozite pe proprietate din județ sau oraș. Sunt mari șanse ca, dacă adăugarea nu apare, proiectul să nu aibă permis.
Deși lipsa unui permis nu va împiedica neapărat să treacă vânzarea unei case, aceasta ar putea afecta evaluarea. În cazul în care se constată lipsa permiselor, Bredemeyer sugerează să discute cu oficialii locali și să se asigure unul după aceea. El vă poate costa o penalizare, dar în majoritatea locurilor nu va exista nicio problemă dacă nu există niciun conflict cu liniile de retragere sau zonarea.
O altă modalitate sigură de reducere a valorii viitoare de evaluare este construirea excesivă a cartierului. Dacă străzile din subdiviziunea dvs. sunt căptușite cu case modeste cu trei dormitoare și dublați investiția la locul dvs., veți avea un timp greu, dacă nu imposibil, pentru a găsi comparabile. Deținerea celei mai mari și mai luxoase case din bloc poate fi un ucigaș al afacerii atunci când evaluarea ajunge. Bredemeyer vă recomandă să consultați un evaluator înainte de a continua cu proiecte mari. „Angajați un evaluator în partea din față”, spune el. „Nu așteptați până când veți avea un câine în lupta aceea”.
Sfaturi de la un evaluator
John Brenan, director de cercetare și probleme tehnice pentru Appraisal Foundation din Washington, D.C., spune că fiecare stat are propriile cerințe de licențiere. Agenția sa se asigură că evaluatorii respectă regulile. Atât cumpărătorul, cât și vânzătorul "sunt prinși de emoția tranzacției", spune Brenan. „Banca trebuie să știe ce merită dintr-o analiză independentă și imparțială.”
Brenan îi sfătuiește pe proprietarii de case să se asigure că îmbunătățirile se potrivesc cu zona și să înțeleagă că investiția dvs. nu va produce întotdeauna un randament dolar pe dolar la evaluare. „Costul nu este neapărat egal cu valoarea”, spune Brenan.
Dar merită, de asemenea, să ne amintim că aceste îmbunătățiri ar putea fi foarte bine ceea ce vinde casa ta.
Dacă aveți nevoie de un evaluator calificat, consultați organizațiile listate pe site-ul web Appraisal Foundation.