Jean Nayar este agent imobiliar licențiat la Bond New York și autorul mai multor cărți despre decorare și design, inclusiv The Happy Home Project (Editura Filipacchi, 2013).
Cu aproape o treime din vânzările de case din această țară, care constau din proprietăți într-o etapă a executării silită trimestrul trecut, achiziționarea unei case blocate este o modalitate excelentă de a achiziționa o afacere extraordinară pe o casă. Dar casele blocate care au fost abandonate sau neglijate de luni de zile - sau chiar de ani - vin adesea cu costuri ascunse care pot transforma afacerea aceea într-o groapă de bani. Aici, un grup de experți oferă sfaturile lor de top cu privire la pașii de urmat dacă sunteți pe piață pentru o casă blocată.
1. Investiți într-o inspecție a locuinței.
„Pentru aproximativ 300 - 400 de dolari, un inspector de locuințe poate furniza un raport complet asupra structurii, componentelor mecanice și majore ale casei și proprietății", spune Greg Herb, agent imobiliar autorizat și proprietar al Herb Real Estate din Boyertown, Pennsylvania. Charles Gif.webpford, inspector de locuințe autorizat și proprietar al Amerispec din Jacksonville, Florida, este de acord, adăugând că o inspecție a locuinței efectuată de un inspector de locuințe acreditat corespunzător vă va oferi „o imagine mai bună a ceea ce cumpărați și vă va oferi cadrul pentru a vă acorda prioritate reparații - sau să te îndepărtezi dacă este prea mult de manipulat ”.
2. Căutați informații despre istoria casei.
Multe state solicită vânzătorilor de bunuri imobile să completeze o Declarație de divulgare a proprietății vânzătorului (SPDS) ca parte a oricărei tranzacții. "SPDS dezvăluie de obicei orice defecte materiale cunoscute legate de proprietate și oferă cumpărătorului o perspectivă istorică a locuinței, întreținerea acesteia, precum și orice reparații sau adăugiri efectuate sub proprietatea anterioară", spune Herb. Adesea, însă, aceste afirmații au anumite excluderi, cum ar fi atunci când o casă este transferată între soț și soție sau între frați. O altă excludere obișnuită este atunci când un vânzător terț, cum ar fi o bancă sau o instituție de creditare, deține proprietatea ca urmare a unei executări silite. „Când achiziționați o proprietate de executare silită de la o bancă care nu a fost niciodată acasă, pierdeți perspectiva istorică ca cumpărător”, spune Herb, care adaugă că o inspecție la domiciliu vă poate ajuta să aflați despre schimbările care ar fi putut să aibă loc pe parcursul vieții proprietatea.
3. Dezinvernați casa.
Potrivit lui Gif.webpford, care este, de asemenea, membru al Societății Americane a Inspectorilor de Acasă (ASHI), dacă intenționați să cumpărați o casă neocupată de câteva luni, „primul lucru pe care ar trebui să-l întrebați este:„ Sunt pornite utilitățile? „” În casele sechestrate din multe părți ale țării, „apa este oprită, capcanele sunt umplute cu antigel ecologic, iar liniile de apă pot fi presurizate cu aer sau suflate și complet drenate”, pentru a împiedica înghețarea conductelor și ruperea, explică Gif.webpford. Înainte de o inspecție la domiciliu, liniile vor trebui verificate sub presiune și alimentate. Și, potrivit lui Gif.webpford, este posibil să aveți nevoie de un electrician autorizat pentru a efectua un control de siguranță asupra energiei electrice a proprietății înainte de restabilirea alimentării. „Fiecare municipalitate are propriile reguli”, spune el, „și cumpărătorilor din afara orașului li se poate cere să plătească o taxă pentru a porni alimentarea și lucrurile se pot complica dacă există trei sau patru utilități de apelat înainte de a obține totul operare. Un bun agent imobiliar ar trebui să vă poată oferi recomandări. ”
4. Verificați dacă există probleme cu instalațiile sanitare.
Cele mai catastrofale probleme din casele abandonate sau blocate sunt adesea cauzate de spargerea conductelor sanitare sau a scurgerilor. „Uneori, atunci când sapi sub suprafața unui vas de toaletă cu scurgeri care a fost reparat în mod greșit, vei constata că nu trebuie doar să înlocuiești curba de plumb, ci și podele întregi, grinzile de podea și gips-carton care putrezesc sau conține mucegai”, spune Matthew Barnett, inspector de locuințe autorizat și proprietar al Inspectorilor de clădiri precise din Brooklyn, New York. Un membru ASHI, Barnett spune că controlul unei probleme de mucegai poate costa oriunde de la câteva sute de dolari la 20.000 - 30.000 USD sau mai mult pentru repararea și înlocuirea podelelor și pereților întregi din ipsos sau gips-carton.
5. Investigați sistemele mecanice, de încălzire a apei și electrice.
„În casele abandonate cu sisteme de aer forțat, murdăria și resturile și chiar și animalele mici se acumulează în conducte”, spune Barnett, „și dacă umiditatea a fost în jurul cazanelor sau cuptoarelor pentru perioade lungi de timp, schimbătoarele de căldură se pot coroda și tu Va trebui să le înlocuiesc cu totul. ” Acesta poate costa între 3.000 și 5.000 USD, spune el, în funcție de tipul de sistem de care aveți nevoie. „Unele utilități nu vor aprinde lumina pilot a sistemelor de gaz dacă filtrele sunt murdare pentru siguranță împotriva incendiilor”, adaugă Andrea Johnson, un broker imobiliar autorizat din Portland, Oregon și membru fondator și partener al US REO Partners. Aceasta înseamnă că va trebui să vă asumați cheltuielile de curățare pentru a testa dacă acestea sunt funcționale.
6. Căutați semne de întreținere amânată.
„Când proprietarii renunță pur și simplu și încetează să aibă grijă de casa lor, vor exista o mulțime de probleme de întreținere, cum ar fi necesitatea de a curăța jgheaburile, de a îndepărta resturile de pe acoperiș, de a tăia vegetația crescută și de a leza / sigila în dușuri și căzi. ”, Spune Gif.webpford, care adaugă că în anumite zone aflate în dificultate nu este neobișnuit să constatăm că aparatele, unitățile de condensare și corpurile de tavan au fost îndepărtate cu totul. Potrivit lui Barnett, „reparațiile ieftine, cum ar fi utilizarea benzii adezive sau a chitului instalatorului peste o țeavă care scapă sau cablarea neprofesionistă a unui ventilator” poate duce, de asemenea, la probleme mai profunde, cum ar fi mucegaiul sau pericolele de incendiu, care pot necesita remedieri costisitoare pe linie.
7. Verificați dacă există fisuri de fundație, acoperiș, scurgeri și alte deteriorări exterioare.
„Avem tendința să vedem toate acoperișurile proaste, probleme structurale, daune cauzate de apă și alte articole de reparații mari”, spune Gif.webpford. „În climatele aride, precum Texasul, fundațiile caselor trebuie udate sau pot sparge și distruge casa”, adaugă Johnson. Pentru o casă cu piscină, Barnett recomandă contactarea unui serviciu de piscină pentru a vă asigura că conductele și echipamentele subterane nu sunt crăpate sau înfundate. "O inspecție normală a casei va acoperi starea generală de pompare și filtrare, zona de patio, pietre de coping și skimmers, dar un serviciu de piscină poate încerca să pună sistemul în funcțiune pentru a vedea dacă există deteriorări semnificative ale echipamentului", a spus el. spune. Dacă există o problemă, este posibil ca proprietarul să vă acorde credit pentru ca acesta să funcționeze din nou corect.
8. Efectuați un sistem de canalizare.
În special pentru casele mai vechi de 20 de ani, Johnson sugerează să investească într-o inspecție de canalizare. „Liniile pot fi rupte de rădăcinile copacilor”, spune ea, „sau pot să nu fie conectate corespunzător la sistemele publice”. Liniile pot fi, de asemenea, putrezite, înfundate sau deteriorate. O companie de instalații sanitare poate face o cameră video prin linie pentru a determina starea acesteia.
9. Rezolvați orice garanție.
„Multe municipalități au reglementări privind întreținerea proprietăților”, spune Herb. „Dacă o bancă deține o proprietate, aceasta va ține, în general, un program de tăiere a gazonului, dar dacă nu reușește acest lucru, municipalitatea poate plasa un drept de proprietate asupra proprietății dacă trebuie să intre și să întrețină gazonul în sine”, spune el. „Este posibil ca orice alt număr de drepturi de plasament să fi fost plasat pe proprietate de către contractanți, utilități, asociații de proprietari de case neplătite și altele asemenea”, spune Johnson. Înainte de închiderea unei proprietăți, va trebui să vă asigurați că toate drepturile de proprietate sunt investigate temeinic de dvs. și de un ofițer de titluri și remediate înainte ca titlul să vă poată fi transmis de la proprietarul anterior.
10. Re-tastați toate încuietorile.
„Multe case sunt pe un sistem de chei master”, spune Johson. „Asta înseamnă că nenumărați brokeri, antreprenori, evaluatori și alte persoane ar putea avea acea cheie.” Dacă achiziționați o casă blocată, ea vă sfătuiește să vă protejați pe dvs. și proprietatea dvs., instalând imediat încuietori noi cu chei noi înainte de a vă muta.