Acum, cu o lipsă de proprietăți aflate în dificultate pe piață, oamenii sunt dornici să facă oferte. Dar există puțin loc pentru erori. Trebuie să fii inteligent cu privire la casele pe care le cumperi și la reparațiile pe care le faci. De asemenea, trebuie să fiți pregătiți să vă păstrați proprietatea pe termen lung, sau puteți ajunge la o casă pe care nu o puteți vinde și o plată ipotecară pe care nu o puteți permite. Dar dacă vei încerca să răstoarnă casele, iată câteva lucruri pe care trebuie să le știi.
Găsirea casei potrivite
Investitorii imobiliari trăiesc și mor după cifre. Trebuie să te îndrăgostești de afacere, nu de casă. Iar ofertele grozave nu vor sări peste tine. Investitorii cu experiență își petrec timpul în fiecare zi căutând proprietăți aflate în dificultate și au o rețea de oameni care caută oferte pentru ei.
Unii investitori își propun să ia o altă cale spre casă de la serviciu pentru a căuta posibile oferte. Alții, cum ar fi Sid Davis, un investitor imobiliar și autorul Transformări la domiciliu care se vând: modalități rapide și ușoare de a obține cel mai mare preț posibil, vă recomandăm să alegeți un anumit cartier și să îl conduceți în mod regulat. „Căutați cea mai bună ofertă în cel mai bun cartier”, spune Davis. „Chiar și în cele mai bune zone, există întotdeauna oameni care trebuie să vândă rapid. Alegeți o zonă vizată pe care o doriți și compuneți fluturași care să spună „Pot să închid într-o săptămână” sau „Să încasez în avans.” Există o mulțime de oameni cu probleme. ”
Căutați este o casă cu un preț mult sub valoarea de piață, spun experții. Aceasta este singura modalitate de a câștiga bani pe piața de astăzi.
Găsirea finanțării
Chiar și când subscrierea ipotecară era slabă, bancherii erau mai duri pentru investitori decât pentru ocupanții proprietarilor, necesitând mai mulți bani în jos și percepând rate mai mari ale dobânzii și comisioane. Astăzi, creditorii sunt mai strânși ca niciodată atunci când vine vorba de împrumutarea de bani pentru investiții imobiliare.
Pentru reabilitatorii care dețin o casă, poate fi mai ușor să obțineți o linie de credit pentru capitalul propriu și să folosiți acești bani pentru avansul necesar. Dar înțelegeți ce faceți: vă puneți propria casă în pericol dacă nu puteți vinde proprietatea și rămâneți în urmă cu plățile.
Gândirea pe termen lung
Mulți investitori profesioniști în domeniul imobiliar consideră flipping-ul ca o abordare miopă a afacerii. Practic, singurul avantaj, spune Jones-Cox, este un profit rapid, dar impozitele pe câștigurile de capital mănâncă o mare parte din acestea - iar condițiile actuale de pe piață nu favorizează o vânzare rapidă. În plus, proiectele de reabilitare sunt cunoscute pentru că durează mai mult și costă mai mulți bani decât se anticipase. Este mult mai bine să țineți casa și să vă bucurați de beneficiile pe termen lung.
Davis, care a răsturnat șapte case într-un an, este de acord, spunând: „Am făcut 10.000 până la 12.000 de dolari pe casă și am crezut că sunt lucruri destul de fierbinți. A fost cel mai prost lucru pe care l-am făcut vreodată. Dacă le-aș fi păstrat ca închiriere, aș avea până acum 1,5 milioane de dolari în capitaluri proprii ”.
Poate că cel mai inteligent mod de abordare a flipping-ului chiar acum, în special pentru noul investitor, este să cumperi o casă ca proprietar ocupant, să locuiești în ea timp de doi sau trei ani în timp ce o rezolvi și apoi să o vinzi pentru un profit. Veți obține o rată a dobânzii mai bună pentru finanțare, veți elimina plățile anticipate mai mari solicitate investitorilor și impozitul puternic pe câștigurile de capital pe care fliper le plătesc pentru casele pe care le cumpără și le vând rapid și acordați casei timp pentru a le aprecia. „Aceasta este o strategie destul de spectaculoasă de a câștiga 50.000 sau 100.000 de dolari și de a nu plăti impozite pe aceasta”, spune Vena Jones-Cox, un investitor imobiliar cu sediul în Cincinnati și fost președinte al Asociației Naționale a Investitorilor Imobiliari.
Realizarea unor renovări corecte
Odată ce ați găsit casa, trebuie să faceți un buget de renovare și reparații. Primul pas este stabilirea unui preț de vânzare aproximativ. Acest lucru este realizat prin efectuarea unei analize de piață comparative a caselor similare cu cea pe care o vindeți în locație, vârstă, suprafață pătrată, număr de dormitoare și băi, vârstă și caracteristici. Uitați-vă la prețurile caselor care se vând - precum și la cele care stau de câteva luni, recomandă Dean Graziosi, un investitor imobiliar din Tempe, AZ și autorul Milionarul imobiliar. Acest lucru vă va oferi o idee bună despre ce să includeți în reabilitare.
Apoi deduceți cât ați plătit pentru casă, celelalte cheltuieli (cum ar fi comisionul unui agent imobiliar) și profitul pe care doriți să îl obțineți. „Asta îți va spune cât poți cheltui”, spune el. Regulile de reparații pentru reabilitări sunt destul de similare cu cele recomandate cumpărătorilor de case care își pregătesc propria casă gata de vânzare: primele impresii sunt critice, deci acordați o atenție deosebită curții din față, exteriorului casei și intrării; bucătăriile și băile principale vând casa; nu impuneți cumpărătorului stilul dvs. de decorare; și păstrați culorile într-o paletă neutră, astfel încât cumpărătorii să le poată face propriile lor.
Cea mai mare greșeală pe care Jones-Cox o vede investitorii în reabilitare este cheltuirea banilor pentru upgrade-uri care nu adaugă valoare și nu sunt adecvate pentru cartier. „Intră în aceste proprietăți, se îndrăgostesc de ele și cred că ar fi minunat să pună o cadă cu hidromasaj în baia unei case de 125.000 de dolari”, spune ea. „Nu sunt rezonabili cu privire la ceea ce ar trebui făcut, merg peste bord și niciodată nu își recuperează investiția”.
Diane Saatchi, vicepreședinte senior al grupului Corcoran, cu sediul în East Hampton, NY, vede același lucru în reabilitările de milioane de dolari. „Uneori oamenii cheltuiesc excesiv în moduri care nu sunt atât de importante”, spune Saatchi. „Cineva va pune un generator scump și nu va avea suficient spațiu pentru dulap sau spațiu de depozitare pentru dimensiunea casei. Sau vor face ceva care nu se potrivește cu un cartier. Dacă este un cartier în care toate casele au garaje și transformi garajul într-o sală de exerciții, este o prostie. ”
Dacă credeți că sunteți un investitor imobiliar de succes și vă gândiți că renunțarea sau reabilitarea este o investiție pe termen mai lung, este mai probabil să reușiți.
Există zeci de moduri de a elimina o lucrare de remodelare făcută pentru revânzare. În partea de sus a listei sunt:
- Nu îți faci temele. Există atât de multe case pe piață de vânzare astăzi, concurența pentru cumpărători este acerbă. Verificați competiția înainte de a începe să bateți zidurile. Cel mai simplu mod de a face acest lucru este să vizitați case deschise în același interval de preț.
- Trecând peste bord. Vrei ca casa ta să iasă în evidență, dar nu ca un deget mare. Fă-ți un pic mai bun decât concurența, dar păstrează coerența cu cartierul.
- Ignorând curtea. Unii rehabbers își petrec tot timpul pe interior și uită de exterior. Gazonul trebuie să fie în cea mai bună formă posibilă.
- Tăierea colțurilor. Există o mare diferență între a face lucrurile cât mai ieftin posibil și a închide ochii la problemele majore pentru a economisi bani. Nu doar curățați și vopsiți când ceva ar trebui reparat sau înlocuit.
- Angajarea unor antreprenori fără licență. Problemele legate de integritatea structurală a casei sau ale sistemelor sale majore - încălzire și răcire, instalații sanitare și electricitate - trebuie reparate de către profesioniști autorizați și asigurați.
- Încercând să faci totul singur. Dacă nu ați făcut unele dintre cele mai complicate lucrări de îmbunătățire a locuințelor pe care le-ați aliniat pentru casa dvs. - cum ar fi lucrările de electricitate sau instalații sanitare - probabil că acum nu este momentul să încercați. Veți fi frustrat și poate chiar rănit. Angajați un profesionist și asigurați-vă că alocați acest cost în bugetul dvs. de reparații.
- Subestimarea intervalului de timp. Probabil ar trebui să vă alocați alocarea timpului pentru finalizarea lucrării - mai ales dacă nu puteți plăti o lună sau două în plus pe ipotecă. Dacă dețineți două credite ipotecare, este esențial să stabiliți un termen realist.