Locuința era o investiție destul de sigură - îți pusei banii și, în câțiva ani când a venit timpul să vinzi, casa ta ar fi valorat mai mult decât ai plătit pentru ea. Din păcate, mulți vânzători descoperă că acele câștiguri în capitalul propriu pe care le credeau că le-au câștigat în anii de boom nu sunt altceva decât amintiri îngrozitoare.
Totuși, acest lucru nu este pe deplin adevărat pentru toată lumea: chiar și pe această piață imobiliară brutală, există încă zone în care prețurile locuințelor sunt constante sau chiar în creștere.
Cum poți ști unde te încadrezi (și casa ta)? Nu este un răspuns ușor. Iată șase sfaturi pentru stabilirea corectă a prețului casei dvs. pe o piață imobiliară volatilă.
Pregătește-te pentru o verificare a realității
Dacă v-ați cumpărat casa la înălțimea pieței (sau dacă ați încasat capitalul propriu atunci când vremurile erau la același nivel), este posibil să primiți versiunea vânzătorului a șocului autocolant. Experții imobiliari spun că, chiar și atunci când proprietarii recunosc că valoarea caselor din jurul lor a scăzut, adesea se mențin idei învechite despre ceea ce valorează propria lor proprietate. Dacă vă pregătiți să vindeți, este timpul pentru o verificare serioasă a realității, spune Lou Freeman, evaluator imobiliar din OH, Cincinnati.
Vorbește cu mai mulți agenți imobiliari
Atunci când prețurile scad și volumul vânzărilor a încetinit până la scurgere, poate fi timpul să discutați cu profesioniștii imobiliari care lucrează cu cumpărători, cel puțin în scopul determinării prețului potrivit pentru casa dvs. Lucrul cu un agent imobiliar care are un record excelent ca vânzător este de obicei cel mai bun prim pas.
„Este atât de important să auzim ce gândesc cumpărătorii pe piața actuală”, spune Katie Wethman, contabil public și agent imobiliar certificat cu sediul în McLean, VA. "Prea mulți agenți - în special cei cu cea mai mare experiență în afaceri - lucrează în primul rând cu vânzătorii și nu aud niciodată obiecțiile cele mai frecvente ale cumpărătorilor." Wethman spune că pe această piață, vânzătorii ar putea chiar să ia în considerare să lucreze cu cineva care este în primul rând un „agent al cumpărătorului” sau cu cineva specializat în a ajuta cumpărătorii să găsească case. Ea spune că faptul că îi ajută să vă organizeze casa și să vă comercializeze, vă poate ajuta să vindeți mai repede, deoarece ei știu exact ce feedback primesc de la oamenii care caută în prezent.
Un alt motiv pentru a face cumpărături este să vă asigurați că lucrați cu cineva care nu numai că cunoaște zona și piața, dar este realist cu privire la starea actuală a vânzărilor.
Folosiți-vă corect companiile
Orice expert imobiliar vă va spune unul dintre cele mai puternice instrumente de stabilire a prețurilor pe care le are cineva sunt ceea ce se numește „comps” sau listări comparative. Acestea sunt statistici pentru casele vândute recent, similare cu ale dvs., de obicei în funcție de locație, dimensiune și / sau facilități. Dar, deși orice agent imobiliar autorizat sau evaluator va avea acces la comps, nu este întotdeauna ușor să le alegeți pe cele potrivite sau să le citiți corect.
Mai întâi, asigurați-vă că vă uitați la ceea ce s-a vândut de fapt, mai degrabă decât la ce listează persoanele cu proprietăți comparabile. „Prea mulți proprietari se concentrează pe ceea ce alții își cer casele, mai degrabă decât pe ceea ce primesc de fapt pentru ei”, spune Wethman. Și atunci când căutați prețuri de vânzare pentru proprietăți comparative, acordați o atenție deosebită datei încheierii tranzacției. „Chiar dacă un comp este vechi de doar câteva luni, trebuie să aplicați date privind tendințele regionale: dacă piața a scăzut cu cinci la sută în ultimele trei luni, trebuie să luați acest comp de acum trei luni și să aplicați o scădere mai mare de cinci la sută la acel preț. Prea mulți oameni preț la ultima vânzare fără această extrapolare și ajung să urmărească piața în jos. ”
„Există o zicală în domeniul imobiliar că nu poți fi obiectiv cu privire la propria casă”, spune Freeman. "E adevarat. Când un agent imobiliar vă spune că casa pe care ați cumpărat-o acum șase ani pentru 303.500 de dolari va aduce acum doar 285.000 de dolari, este posibil să vă fie greu să credeți ”.
Uneori, vânzătorii ignoră sfaturile experților, deoarece au în vedere un număr de care nu pot scăpa, spune Todd Huettner, broker de finanțare imobiliară comercială și rezidențială. Dacă nu puteți trece de acest număr și nu trebuie să vindeți, probabil este timpul să stați pe investiția dvs. și să așteptați furtuna actuală. Dar vânzătorii care trebuie să se dezbrace de proprietatea lor vor trebui să facă față unor realități dure.
„Ceea ce ai plătit pentru casa ta nu are nimic de-a face cu valoarea ei actuală”, spune el. „Nici ceea ce„ ai nevoie pentru a ieși din casă ”nu are nicio influență asupra valorii actuale.” Acest fapt poate fi o verificare dură a realității atunci când considerați că trebuie să primiți o anumită sumă de dolari la vânzarea casei dvs. pentru a vă achita ipoteca curentă.
Pentru a adăuga în mod corect complicațiile de citire a comps, Agenția dvs. imobiliară trebuie să cunoască și să înțeleagă situația dvs. unică. „Nu fiecare piață scade”, spune Wethman. „Chiar și pe piețele în declin, există cartiere care se descurcă foarte bine”.
Luați în considerare o evaluare
Dacă încă nu vă simțiți încrezători în analiza valorii casei dvs., merită să obțineți o evaluare, spun experții.
„Majoritatea proprietarilor de case depind de agentul lor imobiliar pentru a-și ajuta prețul proprietăților, iar agenții imobiliari au, de obicei, o mulțime de cunoștințe despre ceea ce se vinde și ce nu se vinde într-un anumit cartier sau la un anumit punct de preț”, spune Freeman. „Dar costul unei estimări efectuate de un evaluator autorizat sau certificat de stat, care este familiarizat cu cartierul dvs., vă poate economisi luni de timp extinse de marketing și mii de dolari în costuri de transport, ajutându-vă să vă prețuiți casa corect de la început”.
Asigurați-vă că alegeți pe cineva care înțelege nu numai zona dvs., ci scopul dvs. în obținerea evaluării. Vrei să alegi pe cineva care este dispus să vorbească cu tine și să-ți explice lucrurile, spune Huettner. „Chemați trei evaluatori și spuneți-le ce faceți și alegeți-l pe cel mai dispus să vă explice lucrurile și să vă ajute”, spune el. „Dacă vindeți casa dvs., 300 până la 500 de dolari merită să aveți propria opinie de experți independenți despre ceea ce valorează casa dvs. și este de neprețuit pentru a vă educa”.
Fii un vecin curajos
În cele din urmă, nu vă fie frică să fiți ceea ce le place agenților imobiliari să numească „vecinul nebunesc”. „Începeți să mergeți la fiecare open house din cartierul dvs. pentru a avea o idee despre prețuri în raport cu imagini pătrate, nivelul de actualizare și așa mai departe”, spune Freeman. „Agenții imobiliari așteaptă vecini nebuni Nu-i dezamăgiți. ” Un avantaj suplimentar de a fi nebun: dacă / când casa vinde, veți afla mai multe despre aceasta atunci când vă uitați la comps.
Deși este important să vă dați seama că singurul număr care contează cu adevărat este prețul de închidere, compararea listei cu prețurile de închidere a caselor din zona dvs. vă va oferi un barometru bun în ce direcție se îndreaptă prețurile și cât de mult vă puteți aștepta să găsiți un cumpărător. „Conduceți-vă în jurul cartierului sau accesați online Zillow.com sau alte site-uri similare și vizualizați casele vândute recent și casele listate”, spune Huettner. „Nu uitați: contează doar prețurile închise de vânzare.”
Poate fi greu să accepți valoarea casei tale pe o piață în declin sau volatilă, spune Huettner, dar este mai bine să te descurci atunci când îți pui casa pe piață decât să o lași să dispară luni de zile dacă prețul este prea mare. „În cele din urmă veți afla valoarea de piață a casei dvs.”, spune el. „Nu așteptați ca piața să vă arate când vindeți în cele din urmă. Astfel costă mult mai mult. ”
Instrumente online de evaluare a prețurilor la domiciliu
Experții în stabilirea prețurilor imobiliare spun că un prim pas ușor pentru persoanele care se gândesc să vândă sau care se întreabă doar despre capitalul propriu este vizitarea instrumentelor de preț online pentru locuințe. Deși nu ar trebui să puneți prea mult accent pe aceste prețuri, acestea pot fi puncte de plecare bune. Iată câteva instrumente online care vă pot ajuta să calculați valoarea casei dvs.:
- Zillow vă permite să conectați adresa casei dvs. pentru a găsi proprietăți vândute recent pe o hartă a zonei dvs. De asemenea, puteți verifica prețurile listărilor recente din cartierul dvs.
- Trulia afișează listări, reduceri de prețuri și chiar o „hartă a căldurii imobiliare” a prețurilor medii de listă ale caselor din zona dvs. Dezavantajul: arată prețurile de listare, nu prețurile de vânzare.
- Domania, un site web de la Lending Tree, oferă o secțiune „Verificare preț acasă”, unde puteți introduce o adresă și puteți afla prețul de vânzare al unei case vândute în ultimii cinci ani.
- Site-uri imobiliare locale: Unele grupuri imobiliare mari pot compila o listă a proprietăților vândute recent în zona lor. Un exemplu este Crye-Leike din Tennessee; site-ul său web vă permite să conectați adresa unei anumite proprietăți pentru a afla pentru ce a vândut.